Laudo Cautelar de Vizinhança: Protegendo seu Investimento Imobiliário

Investir em imóveis é uma decisão importante e, muitas vezes, um dos maiores investimentos que uma pessoa pode fazer. No entanto, a segurança desse investimento depende de muitos fatores, incluindo a localização, a qualidade do bairro e vizinhança e os cuidados periódicos que o imóvel requer. E quem nunca se deparou com uma obra barulhenta, com poeira e prejuízo ao trânsito nas proximidades de seu imóvel? E se além desse incômodo você começar a perceber trepidações, trincas nas paredes ou vidros e portas de correr emperrando? Sabia que isso pode ser consequencia da obra que seu vizinho está executando? Para proteger os vizinhos e os construtores existe o Laudo Cautelar de Vizinhança. Neste post, vamos explorar como esses relatórios podem proteger seu investimento imobiliário e garantir que você faça a escolha certa.

O laudo cautelar de vizinhança retrata as condições em que se encontram os imóveis vizinhos a um canteiro de obras, ou terreno onde será executada uma obra seja nova ou de reforma / ampliação. E esse retrato pode ser decisivo em determinadas situações.

O que são os Laudos Cautelares de Vizinhança?

E como saber se os danos que vi na minha casa tem, de fato, relação com a obra do vizinho? E no caso do construtor, como ter certeza que o dano aconteceu por causa da obra e de que a reparação do dano é justa e devida?

A ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnica, em sua norma NBR 12722 de 1992, que trata da discriminação de serviços para a construção de edifícios, estabelece que na fase de planejamento do empreendimento, ou seja, antes mesmo de começar as obras, conforme forma complexidade das obras, no tocante a escavações, fundações, impacto em lençól freático, etc, deve ser feita uma vistoria preliminar e relatório descritivo detalhado das condições e estabilidade das edificações, ruas e calçadas do entorno, além da constatação de defeitos ou danos já existentes nelas. A essas vistorias dá se o nome de Laudo Cautelar de Vizinhança. Trata-se portanto, de uma boa prática e de recomendação em norma a ser seguida pelos construtores antes de começar as obras.

Por que os Laudos Cautelares de Vizinhança são Importantes?

A vistoria cautelar de vizinhança trata-se de uma ação preventiva muito mais barata que uma eventual perícia e paralização de obra por conta de dano constatado durante a execução da obra. Além disso, o construtor mostra-se preocupado com os vizinhos, na medida que além de olhar em detalhe o estado de conservação dos imóveis vizinhos, pode orientar aos vizinhos quanto à necessidade de reparos em seus imóveis que, se realizados anteriormente à obra, podem ser muito menos custosos do que seriam se agravados pela obra. Isso tudo sem falar da aproximação do construtor com os vizinhos, que passam a se sentir envolvidos no projeto, facilitando inclusive contatos necessários durante a obra.

O Construtor pode também, para evitar riscos, alterar a solução construtiva da obra, de forma a preservar os imóveis do entorno, tendo em vista as características obrservadas nas vistorias. O laudo cautelar também pode ser encarado como uma produção antecipada de provas, por ambas as partes, indicando, em eventuais reclamações sejam extrajudiciais ou judiciais, o estado em que o imóvel estava antes das obras e se a obra teve efetivamente impacto ou não nos danos e necessidade de reparos reclamados.

Mudar a solução construtiva???

Lembrei de uma situação que vivi há cerca de 10 anos quando fiz o gerenciamento da obra de reforma de um parque com diversas construções tomadas pelo patrimônio histórico e com quase 100 anos de construído.

O projeto previa a construção de uma quadra coberta no local e as fundações para os pilares da cobertura estavam projetadas em estacas cravadas. Para quem não sabe do que se trata, estacas cravadas consistem em introduzir um elemento pré-fabricado de concreto ou metal no solo, através da batida de um martelo de ferro, para que esse elemento atinga a profundidade e resistência do solo necessárias conforme o projeto do calculista estrutural de fundações. Essa batida do martelo na estaca é feita pelo bate-estaca, uma espécie de trator com uma torre e com um martelo na ponta que cai por gravidade e bate na cabeça da estaca. Essa batida é muito forte e gera uma grande vibração do solo ao redor.

Como eu mencionei, no local haviam construções bem antigas, e a maioria tinha fundações rasas, feitas em blocos de tijolo, ou seja, a vibração que o bate-estaca geraria, poderia trincar, se não derrubar essas construções. A solução na época foi rediscutir o projeto como o calculista, realizar novas sondagens e alterar a solução das fundações para estacas escavadas, em que se escava o solo até uma determinada profundidade com uma espécie de broca, retirando-se o solo e em seguida, depositando concreto com ferragem, o que no final, faz a mesma função que as estacas cravadas fariam, porém sem a vibração e os riscos que o bate-estaca traria.

E eu, como dono de um imóvel vizinho a uma futura obra, posso ficar tranquilo que o construtor cuidará do meu imóvel?

Nem todos os construtores tem esse cuidado. E mesmo que tenham, os laudos elaborados por eles podem ter o viés de proteger o construtor. Então, a sugestão é que você contrate um Laudo Cautelar para seu imóvel e compartilhe ele com seu vizinho construtor. Mas saiba que o laudo deve ser realizado por um profissional com experiência no tema, formado em Engenharia Civil ou Arquitetura e que emita uma ART ou RRT, documento que comprova a sua responsabilidade técnica. Apenas desta forma, o Laudo terá o efeito necessário, seja informar ao vizinho construtor que você está precavido, seja, em caso de problemas no futuro, ter uma fonte robusta e confiável de prova para exigir o reparo do dano causado pelo construtor seja de forma amistosa ou via judicial. Este laudo sera a produção antecipada de provas!

Além disso, será uma ótima oportunidade para que este profissional te oriente quanto a eventuais reparos ou manutenções que seu imóvel esteja precisando. Você pode solicitar, se necessário, que tal profissional elabore uma descrição técnica do serviço a ser contratado, estime os custos para tal e até te oriente quanto a fornecedores a serem contratados e acompanhando a execução da manutenção.

Considerações Finais

Laudo Cautelar de Vizinhança é o nome que se dá a uma Vistoria Técnica realizada por um profissional capacitado e que busque identificar danos pré-existentes num imóvel e/ou registrar a inexistência de danos, de forma que, se durante a execução de uma obra realizada nas vizinhanças aparecerem danos neste mesmo imóvel, possa-se discutir com o construtor ou proprietário de tal obra para que sejam feitos os devidos reparos ou para que o construtor reforce que tais danos tinham sido identificados antes do início da obra e que por isso não tem relação com a obra.

Quando se é proprietário de um imóvel, deve-se ter em mente de que ações preventivas são sempre mais baratas e menos danosas do que ações corretivas, por isso, fazer manutenções preventivas, inspeções periódicas para constatar o estado do imóvel, realizar vistorias cautelares quando souber que vizinhos pretendem executar obras de grande porte e principalmente, se cercar de profissionais capacitados, são medidas que garante seu patrimônio e reduz o risco de gastos imprevistos ou mesmo de prejuízos as vezes irreparáveis.

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